Escassez de terrenos, alta demanda e custos da mão de obra e dos insumos alteram valores da habitação na Capital
JOÃO MATTOS/JC
Escassez de imóveis para novos projetos influencia na elevação do valor em até 15% ao ano
Garimpar terrenos é um desafio constante para construtoras e incorporadoras interessadas em implementar projetos imobiliários na Capital. Empresários do setor explicam que, além da necessidade de adequação do solo ao produto, a "consolidação" da ocupação da cidade, com a expansão imobiliária ocorrida nos últimos anos, dificulta e encarece a empreitada. As vezes, é necessário comprar vários imóveis para fazer um edifício. Isso sem falar dos custos de mão de obra e insumos usados pela construção civil - que também estão mais caros -, associados à morosidade da aprovação de licenciamentos e à velocidade da valorização dos entornos. Por enquanto, não há sinal de "bolha" nem da possibilidade de os valores baixarem, garantem os especialistas. Segundo dados recentes do setor, as altas têm sido entre 12% e 15% ao ano.
De acordo com o proprietário da empresa de negócios imobiliários Vivendi, Joaquim Carvalho Faria, um dos fatores que mais encarecem os custos na compra de um imóvel, seja residencial ou comercial, é o terreno. "Antigamente, o solo representava 10% do valor de uma permuta de imóvel, dependendo da localização - hoje em dia, representa 30%", compara o profissional, que trabalha com identificação de áreas para o desenvolvimento imobiliário. Ele comenta que a abertura de capital das empresas impulsionou a expansão do setor, a partir de 2006, colaborando também para a alta dos preços ao consumidor. "Com recursos injetados por terceiros, as corporações precisaram oferecer resultados aos investidores, lançando vários empreendimentos em curto espaço de tempo."
Paralelamente a isso, nos últimos anos os bancos passaram a ter mais segurança jurídica ao ofertar crédito imobiliário, oportunizando assim suprir a demanda reprimida, principalmente das classes menos privilegiadas. Com mais gente interessada, e podendo pagar, mesmo que via financiamento, houve uma corrida por aquisição de terrenos para todas as classes econômicas, conta Faria. E ainda há demanda: dados de abril da MS Properties, especialista em desenvolvimento imobiliário, destacam que a facilidade do crédito, o aquecimento do consumo e a expansão da classe C, aliados à ampliação do valor do imóvel enquadrado no programa habitacional Minha Casa Minha Vida, têm contribuído para "bons resultados" no segmento imobiliário, com "retomada do crescimento em níveis graduais e sustentáveis".
"A classe média aceita bem imóveis localizados em áreas enxutas", garante Faria. No entanto, onde há mais oferta de terrenos, como é o caso de bairros da zona Norte e na Restinga, por exemplo, o limitador é outro. "Nestas regiões, o preço de venda precisa ser mais baixo, porque o pessoal que compra ali, em geral, faz financiamento com uma entrada de 10% a 30%, no máximo, do valor total - diferentemente da classe média alta e dos consumidores de alto padrão, que têm reservas para dar uma entrada maior ou comprar à vista", compara o especialista. Segundo ele, o terreno tem sido o vilão principalmente no caso de produtos de padrão elevado. "As pessoas com maior poder econômico querem morar em prédios melhor localizados e mais sofisticados, com ampla área de lazer, entre outros itens, o que torna a busca por áreas para empreender muito mais difícil."
Na opinião do diretor de incorporações da CFL, Luciano Bocorny Corrêa, no caso de imóveis residenciais, um dos "agravantes" é a morosidade das construções, o que acaba tornando o custo dos produtos ainda mais caro. "Estão cada vez mais restritivos e vagarosos o licenciamento e a aprovação das obras pela prefeitura municipal, o que reduz as ofertas e o potencial dos produtos, muitas vezes limitados na altura. Isso acaba onerando a obra, e é repassado para o consumidor", detalha.
Corrêa aponta "que o setor está, de fato, pautado pela oferta, e não pela demanda", em vista da dificuldade de terrenos localizados em bairros nobres e centralizados, que comportem produtos de alto padrão. "Não há dúvida de que existe escassez de áreas valorizadas e consagradas, com estruturas de conveniências próximas", confirma. Ele dá exemplo: o prédio comercial Platinum Tower (na avenida Carlos Gomes), empreendimento recente da CFL, só foi erguido depois da aquisição de sete terrenos distintos, que foram unificados. "Isso passou pela compra de diversas propriedades, o que se arrastou por mais de um ano."
Portaria do 5º Comar restringindo altura traz prejuízo ao crescimento do mercado
Mesmo que a demanda por imóveis ainda esteja aquecida, não há mais espaço para encarecimento dos preços dos terrenos, dos produtos e da mão de obra para a construção civil. A afirmação é do presidente do Sinduscon-RS, Paulo Vanzetto Garcia. "A tendência é de que esses valores sejam nivelados daqui para a frente, com crescimento apenas vegetativo", opina.
Segundo o dirigente, um fator que "distorce um pouco" esse conceito, especialmente em Porto Alegre, é a restrição de altura dos principais bairros, em vista de portaria do 5º Comando Aéreo Regional (5º Comar), estabelecida em novembro de 2011. "A partir daí, quem não tinha projeto em estudo na prefeitura não constrói quase nada nos bairros da área em torno do aeroporto. São regiões que não têm mais potencial construtivo, o que é inexplicável", reclama Garcia.
Esse impasse tem sido tema de negociação entre o município e o 5º Comar, informa o secretário municipal de Urbanismo, Cristiano Tatsch. "A prefeitura está há mais de ano tentando resolver essa situação. Não queremos inviabilizar a segurança dos voos, que é fundamental, mas, por outro lado, não podemos parar a cidade", comenta o gestor.
O presidente do Sinduscon-RS observa que, em vista desse limitador, o preço dos terrenos nas regiões centrais sofreu incremento de mais de 200% nos últimos seis anos. "Outros aspectos contribuíram, como a redução da taxa de juros, o aumento da renda, a ampliação do crédito imobiliário e o lançamento de produtos de maior valor agregado."
Segundo Paulo Garcia, também a zona Sul está mais valorizada, com o incremento de espaços comerciais e o aumento da oferta de serviços.
Nenhum comentário:
Postar um comentário