Uma agência reguladora do mercado imobiliário

(Brasil Econômico - São Paulo/SP - OPINIÃO - 23/07/2013 - Pág. 30)

Marcelo Tapai*

A função das agências reguladoras é de fiscalizar a prestação de serviços públicos praticados pela iniciativa privada, além de controlar a qualidade na prestação do serviço, estabelecendo regras para o setor. Em uma primeira análise, o ramo da construção civil não se enquadraria em atividade a ser fiscalizada por uma agência reguladora, pois não realiza serviço público. Para tanto, seria preciso modificar a lei de incorporação imobiliária para que a referida atividade somente pudesse ser exercida por empresas autorizadas a realizá-la, tendo em vista o direito à habitação, constitucionalmente garantido. Funcionaria como ocorre com os planos de saúde, que executam um serviço particular de atendimento à saúde, mas precisam de permissões especiais para exercer sua atividade, e por isso são fiscalizados pela agência nacional de saúde suplementar - ANS.

O cerne da discussão é a necessidade premente de um mecanismo efetivo e eficaz de controle dos contratos imobiliários, especialmente aqueles que se referem à incorporação imobiliária, de maneira a garantir o mínimo de equilíbrio entre as partes envolvidas. É certo que o Estado não deve intervir nas relações negociais entre pessoas capazes, como também é verdade que a legislação vigente, especialmente a lei 4591/64 (incorporações) e a lei 8078/90 (código de defesa do consumidor) visam a regulação do mercado e a defesa dos interesses dos consumidores, porém, o que se observa na prática é um total desrespeito à legislação vigente e ao consumidor.

Mudar referidas legislações não basta, porque as empresas sempre encontrarão uma forma de burlá-las com cláusulas contratuais que as isentem do cumprimento de determinadas obrigações ou simplesmente irão ignorar por completo o que determinam, como ocorre hoje sem nenhum controle. Exemplos comuns, presentes em quase todos os contratos são as "cláusulas de tolerância", geralmente de 180 dias, que permitem às empresas prorrogarem a data de entrega do imóvel, sem justificativa e sem nenhuma contraprestação ao consumidor que não goza do mesmo benefício.

Embora prevista em contrato, é claramente abusiva, pois independente do problema que aflija o consumidor, mesmo que caso fortuito, esse será penalizado em caso de atraso no pagamento das prestações, mesmo que seja por um dia. O marco para início da cobrança de juros idênticos ao de financiamento coincidente com a simples expedição do habite-se, é outro ponto a ser questionado, especialmente porque o documento não significa que o imóvel esteja pronto, tampouco que a documentação de responsabilidade da incorporadora, essencial ao início do processo de financiamento, esteja em ordem.

As convenções de condomínio, que também são redigidas pelas incorporadoras e arquivadas no RI, trazem abusividades incríveis, que permitem ao incorporador explorar os imóveis eternamente como seu outdoor, mantendo sua marca e logo nas construções, permitindo a entrada de seus prepostos a qualquer tempo no condomínio, garantindo a si próprias a gestão do condomínio e indicação de administradoras. Importante ressaltar o trabalho do Ministério Público que atua de modo incansável na tentativa de resguardar os direitos dos compradores de imóveis, mas devido ao extraordinário número de lançamentos e obras em andamentos, é impossível a atuação em todos os casos onde haja irregularidades.

Além disso, mesmo nos casos nos quais o MP atua, os resultados não são imediatos, pois as empresas são reticentes para assumir os abusos, dificilmente aceitam firmar termos de ajustamento de conduta e a discussão pode demorar anos no Judiciário. Ou seja, mesmo com a forte atuação do Ministério Público, que é uma instituição pública autônoma, a quem a Constituição Federal atribuiu a incumbência de defender a ordem jurídica, os abusos continuam ocorrendo de forma generalizada em todos os cantos do país. Mesmo com todo empenho, os abusos ainda se perpetuam e, daí necessidade de um maior controle do setor.

*Marcelo Tapai é advogado sócio do escritório Tapai Advogados e membro da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP